建てたい
■建てる前に勝負は決まる
とても重要な事実なので、先に言います。
それは何かと言うと、計画・企画・プランニングの段階で、勝負の８割が決まってしまうということです。
どういうことか、簡単にご説明しましょう。
土地は、世の中に同じものが２つとない、唯一無二の動かせないものですから、買い替える以外に、変更できません。 せいぜい、隣の土地を買い増しする程度。
ですから、その土地が持つ実力（可能性）で半分以上は、活用効率が決まってしまいます。 この土地が持つ実力だけは、人の力ではどうすることも出来ません。
大自然に人間は勝つことはできないのです。
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では、建物の場合はどうでしょう。
建物は、人間が生み出す物ですから、知恵と工夫と勇気次第でどうにでもなります。
土地の持つ実力を、２００％も引き出す人もいれば、１％すら使いこなしていない人もいます。
つまり、ダメな土地でも、上手く活用する人もいれば、一等地を持っていても、全く活用できていない人もいるということ。
不動産を生かすも殺すも、あなた次第ということなのです。
企画・計画・プランニングの段階で、８割方勝負がついてしまうということが、お分かり頂けたかと思います。
だから、安易に建ててしまっては、いけないのです。
建物だって、軽微な変更は出来るものの、いったん建ててしまえば、少なくとも20年間は使い続けないといけません。
決して安い買い物ではありませんから、おいそれと解体するなんてことは出来ないのですから。
なので、建てる際には、その土地に最も適した使い方ができる物を建築することが必要なのです。
活用の事例としては、大きく分けると３つ
① 郊外の幹線道路沿いであれば、小さいものではコンビニや、ローサイド型の大型店舗
② 商業地内であれば、貸し店舗・貸事務所用のビル
③ 住宅地であれば、アパートや戸建賃貸
どんな使い方が、その土地に最も適しているかを検討することです。
そのうえで、果たして需要があるのかどうか見極めて、判断する必要があります。
■最もわかりやすい例が①です
コンビニ向きだからといって、借りる方が決まっていないのに建ててしまったらどうでしょう。
パチンコ屋が適しているからといって、パチンコ屋を先に建ててしまう人がいるでしょうか。
このような人は、誰もいません。
大概の場合は、借りる方が決まった後、土地だけで貸すか、それとも建物を建てて、土地と建物を一緒に貸すか、ということになります。
ですから、①の場合は、実際の需要がなければ（借りる方が決まった後でなければ）、実現不可能なケースです。
『建てる』というよりは、『建てて使ってくれる方を探す』というほうが近いでしょう。
■一方、②はどうでしょう
大都会なら、事務所や店舗の需要は多いでしょう。しかしここは青森県。空き店舗や空き事務所の張り紙が多い地域では、相当の努力が必要とされます。
というのも、事業者を相手にするわけですから、景気のあおりをモロに受けます。バブルのような好景気の時は、何も頭を使わずとも満室で稼働します。
しかし、現在のような不況になると、真っ先に影響を受けるのが、事業用の貸し店舗。
滞納から始り、撤退、空室、家賃収入の減、借入金の返済ができない、といった流れになります。
このリスクを負える方。つまり、知識・知恵・行動力がある、もしくは潤沢な資金がある方でなければ、維持することすら難しいでしょう。
なので、初めての不動産投資となる方には、いくら地主であったとしても、お勧めできません。
リスクを負わず、土地だけ貸す、もしくは売却する、さらには応用して、売却した資金で新たな投資用不動産へと買い替えるのが、賢い活用方法かもしれません。
■では、③はどうでしょう
確かに、人口は減っています。そんな中でアパートの建築も減りませんから、供給過多であることは否定致しません。
しかし、居住用の賃貸市場でも需要に供給が追い付いていないものがあります。
それが、『戸建賃貸市場』です。
人口減少に伴い、1世帯当たりの人員も減っています。3DKより2LDKが好まれる。そんな時代になっているのです。
事実、現在はメゾネット（一軒家のように１階と２階の両方が使える）タイプが人気です。
築20年や10年のアパートでは、入居者さんのこのニーズに対応しきれていないのが実情です。
希望する物件がないから、仕方なく入居しているだけなのです。
また、一軒家の需要に対し、供給が少なすぎるということもあります。
これは、一軒家の場合、一度入居したら、なかなか退去しないということを意味します。
１０年以上借りてくださるお客様がいるということです。
賃貸経営において、これほどありがたいことはありません。
なぜなら、『空室』という大家さんにとっての大きな問題が解消されるからです。
実は、『戸建賃貸市場』での供給不足という状況は、10年以上も前から続いています。いまだに解消されていません。
事実、10年ほど前、弊社のアドバイスを受けて、メゾネットタイプのアパートを建築されたお客様がおります。
その際、お客様に申し上げたのが「10年経ったら、周りに似たような建物がいっぱい建って、競争が激しくなるかもしれませんよ」ということ。
私の予想は、見事に外れ、10年以上たった今も満室稼働をしております。
■ここで、もうひとつ大きな理由をご紹介します。
それは、現在アパート経営をしている大家さんは、勉強していないので、競争相手（ライバル）と捉えて見ると、明らかに弱い。
つまり、『あなたが少しだけ努力をすれば、勝つことのできる市場』であるということです。
どういうことか、ご説明しましょう。
１０年ほど前までは、「建てれば満室になる」というのが、賃貸住宅市場でした。
アパートを「建てる」だけで、満室になるのですから、いっさい頭を使いません。
入居者さんがいて、はじめてアパート経営が成り立つのですから、入居者さんに対しては、「借りて頂いている」というのが本来の態度です。
ところが、現実はどうでしょう。
「貸してやっているのに・・・」という大家さんが多いというのが現状です。
「借りて頂いている」と「貸してやってる」では、完全に正反対です。
一部の賢い大家さんは、このことに気づき、『入居者さん＝お客様』という図式で接していますから、入居者さんへの配慮を怠りません。
しかし、まだまだ多くの大家さんは、昔の感覚のまま。
お客様（入居者さん）が離れていくのも頷けます。
その結果、不良入居者ばかり残る、返済が苦しくなる、自らは年をとっていく、トラブルは面倒くさい、楽して儲からない、ということで、物件を売却します。
だから今そんな物件を、融資の後押しを受けて、勉強熱心なサラリーマン大家さんが購入する、という事例が急増しているのです。
空室だらけの物件だから安い、安いから満室にすることができれば儲かる、だから努力は惜しまない、というのが資産を増やしているサラリーマン大家さんの特徴です。
『不動産投資家』というよりは、『アパート経営者』という言葉のほうが似合うかもしれません。
「アパート経営にリスクはない」というつもりは、毛頭ありません。
ですが、もしあなたが土地を所有しており、少しばかり努力をする気持ちがあるなら、アパート経営にチャレンジされることをお勧めします。
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